فروش ملک مشاعی
در صورتی که دو یا چند نفر در ملکی شریک باشند، آن مال را ”مشاعی” می گویند و زمانی که شریکی حاضر به فروش ملک نباشد می‌توان در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد از دادگاه، الزام شریک به فروش سهم خود یا خرید سهم سایرین را درخواست نمود. در ضمن این نکته را فراموش نکنید که وکیل مالکیت مشاع در مشهد می‌تواند شما را جهت کسب اطلاعات مورد نظر بسیار کمک کند. در ادامه این محتوا با علیرضا قدیری، بهترین وکیل مشهد همراه باشید تا ابهامات شما راجع به ملک مشاعی رفع شود.
نحوه فروش ملک مشاعی چگونه است؟
افراد ممکن است به دلایلی در ملکی شراکت نمایند و بعد نظر به فروش ملک داشته باشند. در این میان ممکن است شریک یا یکی از شرکاء مانع فروش ملک گردد. در این صورت سایر شرکاء به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نموده و تقاضای افراز ملک را می نمایند.
در صورتی که ملک، قابل افراز باشد اداره ثبت سهم شرکاء را جدا می‌کند ولی در صورتیکه قابل افراز نباشد گواهی مبنی بر عدم امکان افراز صادر کرده و تحویل متقاضی می‌دهد. متقاضی با این گواهی به مرجع قضائی درخواست فروش سهم شریک و یا خرید سهم سایرین را ارائه می‌دهد. دادگاه با توجه به مدارک مالکیت و گواهی عدم افراز، دستور خرید یا فروش توسط شریک را ارائه نموده و پرونده اجرایی تشکیل و از طریق اجرای احکام به واحد مزایده سپرده می‌شود.
در روز مزایده خود شرکاء می‌توانند ملک را به بالاترین قیمت از آن خود کنند و در صورتیکه شرکاء از برداشتن سهم شریک خودداری نمایند اشخاص ثالث می‌توانند قیمت کل مورد نیاز برای خرید ملک را پرداخته و برنده مزایده گردند.
شرایط انتقال ملک مشاع قبل و بعد از ثبت
برای فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع حائز اهمیت است.
- منتقل شدن ملک مشاعی قبل از ثبت.
- منتقل شدن ملک مشاعی بعد از ثبت.
انتقال قبل از ثبت ملک
طبق ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت :« زمانی که یک ملک مشاع از طرف چندین نفر درخواست ثبت شده است و قبل از ثبت شدن ملک به یک نفر منتقل شود. با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آن‌ها آگهی شده و انتقال داده‌اند به عنوان منتقل الیه ثبت می‌شود و سند مالکیت برای تمام ملک صادر می‌گردد.»
انتقال بعد از ثبت ملک
طبق ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت:« زمانی که ملک مشاع به کسی منتقل می‌شود تمام اسناد مالکیت قبلی باطل شده و سند مالکیت جدید صادر می‌شود.» و مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی:« هر کدام از شرکا می‌توانند بخشی یا حتی تمام سهم خود را به شخص ثالثی منتقل کنند و برای این امر نیازی نیست رضایت دیگر شرکا گرفته شود.» در ضمن طبق ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا بخشی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می‌شود.
نحوه دریافت سند ملک مشاع
اگر بخواهیم انواع اسناد ملک مشاعی را به چند دسته تقسیم کنیم، طبق قانون مدنی می‌توانیم سند را به دو نوع سند عادی و سند رسمی تقسیم کنیم.
سند رسمی:
برای اینکه قانون مدنی سند شما را سند رسمی بداند باید موارد زیر برقرار باشد:
- سند در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد.
- اسناد در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشند.
- مامورین رسمی که وظیفه تنظیم کردن اسناد بر عهده‌شان بوده باید صلاحیت تنظیم اسناد را داشته باشند و سند قانونی تنظیم شده باشد.
سند عادی:
سندی است که به وسیله یکی از مامورین تنظیم کننده که صلاحیت تنظیم آن را نداشته باشد تنظیم شده باشد. این سند اگر مهر یا امضا طرف را داشته باشد سند عادی محسوب می‌شود.
این نکته را فراموش نکنید که اگر سند امضا یا مهر نداشته باشد مهم نیست چه کسی آن را تنظیم کرده است، سند بی مهر و امضا کاغذ باطله‌ای بیش نیست.
حال اگر برایتان سوال است که اسناد ملک مالکیت ملک مشاع سند رسمی است یا سند عادی باید بگوییم طبق قانون مدنی سند رسمی است و طبق قانون ثبتی سند رسمی محسوب نمی‌شود؛ چون طبق قانون ثبت سند رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
از تفاوت‌های سند رسمی قانون مدنی و سند رسمی قانون ثبت می‌توان به این موضوع اشاره کرد که سند رسمی قانون ثبت بدون نیاز به حکم دادگاه قابل اجرا است؛ همچنین اگر اشتباه یا اختلافی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیات نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می‌شود.
در صورتی که سند رسمی قانون مدنی مانند شناسنامه که توسط سایر مامورین دولت تنظیم می‌شود قابل طرح در هیات نظارت یا لازم الاجرا نمی باشد.
سند مالکیت ملک مشاع، رسمی یا عادی!!
سند مالکیت مشاع طبق قانون مدنی جزو اسناد رسمی است که سند مهمی به شمار می‌آید؛ چون اعتبار آن برای همه افراد است و همه مقامات رسمی به آن اعتبار می‌دهند؛ اما در قانون ثبت آن را سند مالکیت خطاب می‌کنند نه سند رسمی بنابراین اثر خاص سند رسمی را که لازم الاجرا بودن آن بدون حکم دادگاه است ندارد به طور مثال با ارائه اسناد مالکیت، نمی‌توان اجرائیه بر تخلیه ملک یا خلع ید از آن صادر کرد.
نگارش محتوا : علیرضا قدیری- وکیل پایه یک دادگستر
